Những quy định về quản lý vận hành nhà chung cư mới nhất 2024

Ngày khai giảng:

Học phí:

HOTLINE: 0976.380.555

Đi cùng với sự đô thị hóa ngày càng cao thì chung cư đang dần trở thành hình thức nhà ở phổ biến tại nhiều đô thị trên cả nước. Để có thể đảm bảo chất lượng sống của cư dân và những lợi ích của chủ đầu tư, việc quản lý và vận hành tòa nhà chung cư là vô cùng cần thiết. Trong bài viết dưới đây, Viện đào tạo và Hợp tác giáo dục sẽ tổng hợp các quy định về quản lý vận hành tòa nhà mới nhất năm 2024.

Những quy định chung về quản lý nhà ở chung cư

Theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, việc quản lý vận hành tòa nhà cần tuân thủ các quy chế nhất định. Đặc biệt, Thông tư năm 2016 còn được sửa đổi, bổ sung thêm một số quy định mới so với thông tư 10/2015/TT-BXD ban hành năm 2015. Dưới đây là một số thay đổi, điều chỉnh của Thông tư năm 2016 mà Viện đào tạo và hợp tác giáo dục đã tổng hợp được.

Những quy định chung về quản lý nhà ở chung cư
Những quy định chung về quản lý nhà ở chung cư

Phạm vi điều chỉnh

1. Quy chế được áp dụng với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp với các mục tiêu khác được quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (được gọi chung là Luật Nhà ở), bao gồm:

a) Nhà chung cư thương mại;

b) Nhà chung cư xã hội, trừ những loại được quy định rõ ràng tại Khoản 2 Điều này;

c) Nhà chung cư được sử dụng để phục vụ tái định cư;

d) Nhà chung cư cũ thuộc quyền sở hữu của nhà nước đã được xây dựng, cải tạo lại.

2. Các quy định trong quy chế này được khuyến khích áp dụng đối với những khu nhà chung cư cũ thuộc quyền sở hữu của nhà nước mà chưa được xây dựng, cải tạo lại. Những nhà chung cư xã hội dành cho học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể thì không nằm trong phạm vi điều chỉnh của luật này.

Đối tượng áp dụng

 Quy chế này được áp dụng cho:

  1. Các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Ngoài ra, Quy chế còn được áp dụng với ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
  2. Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
  3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Giải thích từ ngữ

Trong Quy chế này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

  1. Nhà chung cư là nhà ở được quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Luật Nhà ở.
  2. Tòa nhà chung cư là một khối nhà chung cư (có một hoặc một số đơn nguyên) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
  3. Cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu.
  4. Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.
  5. Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.
  6. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức, cá nhân được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan (sau đây gọi chung là chủ đầu tư).
  7. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.
  8. Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
  9. Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng và có ủy quyền hợp pháp (sau đây gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ).
  10. Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đối với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng.
  11. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu.
  12. Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư là phần diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật được quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư.
  13. Phần sở hữu chung của khu căn hộ là phần diện tích, các hệ thống thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu khu căn hộ.
  14. Phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại là phần diện tích, các hệ thống thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của chủ sở hữu khu chức năng này.
  15. Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư là phần diện tích, các công trình, hệ thống thiết bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư, bao gồm bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có) và các công trình, thiết bị khác được xây dựng, lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt để sử dụng chung cho nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư.

Xem thêm: Bí quyết quản lý vận hành tòa nhà hiệu quả, chuyên nghiệp

Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

  1. Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
  2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở.
  3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư dựa trên các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải đảm bảo đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
  4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
  5. Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
  6. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
  7. Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư
Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

Nội dung quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Quy định về quản lý vận hành tòa nhà chung cư được xây dựng dựa trên các quy chế của Luật nhà ở và các bộ luật khác có liên quan. Dưới đây là một số thông tin quan trọng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mà bạn cần chú ý.

Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư

1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở.

2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư; hồ sơ này bao gồm:

a) Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà chung cư không còn hồ sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công thì phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là hồ sơ dự án được duyệt);

b) Quy trình bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập;

d) Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng.

2. Việc lưu trữ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính quy định tại Khoản 2 Điều này cho Ban quản trị nhà chung cư;

b) Sau khi nhận bàn giao hồ sơ nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;

c) Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm a Khoản này mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp quận) yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp quận mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.

3. Trước khi bàn giao hồ sơ nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; việc bàn giao thực tế hiện trường và bàn giao hồ sơ nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của các bên.

Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư là một trong những quy chế quản lý, vận hành tòa nhà chung cư
Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư là một trong những quy chế quản lý, vận hành tòa nhà chung cư

Quản lý phần sở hữu riêng đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua, thuê mua.

2. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

3. Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Quản lý phần sở hữu chung đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.

2. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.

3. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình này.

4. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.

5. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này;

b) Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này. Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.

Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.

6. Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

7. Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.

8. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Quy định quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

1. Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 của Luật Nhà ở.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.\

3. Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

4. Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;

b) Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này;

c) Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;

d) Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;

đ) Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ;

e) Chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này.

5. Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có trách nhiệm quản lý;

b) Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe;

c) Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe này.

6. Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này; trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.

Xây dựng bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở chung cư

1. Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy chế này đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng với các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều này và tuân thủ theo mẫu quy định tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Quy chế này.

2. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung chủ yếu sau đây:

a) Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư;

b) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và việc xử lý các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

c) Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư;

d) Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư;

đ) Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư;

e) Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư;

g) Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

h) Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư.

3. Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và công bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.

4. Khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì hội nghị có thể xem xét, sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư lập nhưng các nội dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của Quy chế này. Sau khi họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị có trách nhiệm công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.

Xây dựng bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở chung cư
Xây dựng bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở chung cư

Công tác quản lý vận hành nhà chung cư

1. Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:

a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

c) Các công việc khác có liên quan.

2. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc quy định tại Khoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.

Quy định bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư

  1. Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư.
  2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.
  3. Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.
  4. Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì.
  5. Trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này.
  6. Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này và kế hoạch bảo trì hàng năm do hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này; trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất.
  7. Việc thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương III của Quy chế này.

Tổ chức công tác quản lý nhà ở chung cư

Các điều khoản liên quan đến tổ chức công tác quản lý nhà ở chung cư
Các điều khoản liên quan đến tổ chức công tác quản lý nhà ở chung cư

Hội nghị nhà chung cư

Theo mục 1, điều 12 của Thông tư 02 ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định rằng:

  • Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
  • Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự.
  • Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở và quy định tại Quy chế này.

Ban quản trị nhà chung cư

Theo Khoản 1,2 Điều 41 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành năm 2016 quy định: 

  1. Với chung cư có nhiều chủ sở hữu thì ban quản trị là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình được quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này. Ban quản trị được bầu trong hội nghị nhà chung cư để thực hiện các nhiệm vụ, trách nhiệm pháp lý được quy định rõ trong Khoản 1, 2 Điều 41 của Quy chế này..
  2. Đối với những tòa nhà chung cư có một hay nhiều chủ sở hữu mà có quy mô dưới 20 căn hộ thì hội nghị quyết định thành lập Ban quản trị hoặc không. Trong trường hợp hội nghị quyết định thành lập ban quản trị thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức được quy định cụ thể như sau:
  • Nếu nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị không có tư cách pháp nhân, không có con dấu. Ban quản trị hoạt động theo mô hình được quy định rõ tại Khoản 3 Điều 18 và thực hiện các quyền lợi, nghĩa vụ theo Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này.
  • Nếu nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình, nguyên tắc hoạt động sẽ tuân theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 của Quy chế này.
  1. Ban quản trị của nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động là 3 năm và được bầu lại tại hội nghị chung cư thường niên trong năm cuối nhiệm kỳ, trừ khi cuộc họp hội nghị thường niên bất thường để bầu thay thế.
  2. Nếu các quyết định được Ban quản trị đưa ra vượt quá quyền hạn cho phép tại Điều 41 của Quy chế này thì xem như không có giá trị về mặt pháp lý. Trong trường hợp quyết định gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức thì thành viện ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
  3. Nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định thì Ban quản trị không được quyền thuê người lao động, không được phép thành lập các bộ phận trực thuộc. Nếu chung cư không yêu cầu có đơn vị quản lý vận hành thì Ban quản trị được quyền thuê các dịch vụ riêng biệt để kiểm soát các hoạt động của nhà  chung cư. Các thành viên của Ban quản trị chịu trách nhiệm thực hiện các công việc được phân công theo quy định hoạt động của Ban.

Xem thêm: Cách quản lý vận hành tòa nhà văn phòng hiệu quả mà bạn cần biết

Tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư

Việc tổ chức vào quản lý vận hành nhà chung cư phải tuân thủ các quy định sau:

  1. Đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư có thể là chủ đầu tư dự án hoặc các đơn vị khác có đủ điều kiện về năng lực, chức năng theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở.
  2. Khi hội nghị nhà chung cư lần đầu chưa tổ chức thì chủ đầu tư là đơn vị chịu trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành tòa nhà. Trong trường hợp tòa nhà chung cư có đơn vị vận hành mà chủ đầu tư không sở hữu đủ các điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định thì phải thuê đơn vị có đủ các yếu tố theo quy định để thực hiện việc quản lý.
  3. Sau khi hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành được thực hiện theo các quy định như sau:
  • Trường hợp nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định thực hiện điều này theo hình thức tự quản hoặc thuê những đơn vị có đầy đủ các điều kiện về chức năng, năng lực để hoàn thành việc này.
  • Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành mà chủ đầu tư có đầy đủ tất cả các điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định và có nhu cầu tham gia vào công việc này thì Ban quản trị và chủ đầu tư sẽ thương thảo để tiếp tục ký kết hợp đồng cho dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
  • Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành mà chủ đầu tư không có đủ các chức năng, năng lực hoặc có đủ các điều kiện nhưng không tham gia hoặc chủ đầu tư tham dự vào nhưng không đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng thì hội nghị sẽ quyết định lựa chọn những đơn vị khác hội tụ đủ các yếu tố để thực hiện công việc này.
  1. Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có thể có một đơn vị quản lý vận hành bộ phận sở hữu chung của tòa nhà. Đối với các cụm chung cư thì có thể tồn tại một đơn vị quản lý vận hành chung hay nhiều nhóm riêng để thực hiện cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Nếu trong mỗi tòa nhà cho một cụm đơn vị quản lý vận hành riêng biệt thì Ban quản trị sẽ thống nhất việc kiểm soát chung các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng cho phần sở hữu chung cho cụm nhà.
  2. Đơn vị quản lý vận hành có thể ký kết hợp tác với các doanh nghiệp chuyên cung cấp dịch vụ này những phải chịu trách nhiệm về chất lượng theo nội dung hợp đồng đã ký với Ban quản trị.

Bảo trì nhà chung cư

Điều 32 của Quy chế năm 2016 quy định: 

– Các chủ sở hữu của căn hộ chung cư phải có trách nhiệm bảo trì, duy trì hoạt động của phần riêng và đóng góp kinh phí để bảo dưỡng cho những tài sản chung. Việc này nhằm duy trì chất lượng và đảm bảo sự an toàn của căn hộ trong quá trình sử dụng.

– Phần sở hữu riêng khi bảo trì lưu ý không được làm ảnh hưởng đến các phần của các người chủ khác và các thiết bị, hệ thống thuộc quyền sở hữu chung của tòa nhà chung cư.

– Việc bảo trì của tòa nhà chung cư xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp được thực hiện theo kế hoạch do hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình được quy định trong Quy chế này.

– Cùng một số quy định khác về bảo trì nhà chung cư trong Điều 32 của Quy chế này.

Quyền và trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan

– Chủ đầu tư có nghĩa vụ thu kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung và bàn giao lại cho Ban quản trị nhà chung cư theo đúng quy định của pháp luật và quy chế này.

– Chủ đầu tư là người chủ trì hội nghị nhà chung cư lần đầu, có quyền cử người tham gia vào Ban quản trị, tham gia biểu quyết trong cuộc họp nếu còn sở hữu bất cứ căn hộ, phần diện tích nào khác trong tòa nhà.

– Chủ đầu tư có nghĩa vụ mua bảo hiểm bắt buộc theo quy định của phòng cháy chữa cháy và những điều luật về bảo hiểm có liên quan.

Tổng hợp các văn bản pháp luật quy định về quản lý vận hành tòa nhà 

Bên cạnh Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì còn một số văn văn bản pháp luật quy định về quản lý vận hành tòa nhà như:

  • Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Sửa đổi, bổ sung quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và hành nghề môi giới bất động sản trong
  • Thông tư số 10/2015/TT-BXD và Thông tư số 11/2015/TT-BXD;
  • Thông tư số 06/2019/TT-BXD: Sửa đổi, bổ sung một số điều trong các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư;
  • Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;
  • Nghị định số 62/2013/NĐ-CP: được ban hành để quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
  • Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: đưa ra các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
  • Văn bản hợp nhất 05/2021 của BXD, ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Học đào tạo quản lý vận hành tòa nhà ở đâu uy tín?

Viện Đào tạo và Hợp tác giáo dục là một trong những đơn vị uy tín được Bộ Xây dựng cấp phép và công nhận đủ điều kiện để đào tạo chuyên môn, và nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Với đội ngũ giảng viên giàu kinh nghiệm, cùng trang thiết bị hiện đại, chúng tôi cam kết mang đến cho học viên những bài giảng sinh động dễ tiếp thu. 

Viện Đào tạo và hợp tác giáo dục có mở các lớp nghiệp vụ như: An toàn lao động, vận hành chung cư, đấu thầu…. Các lớp học này nằm nâng cao kiến thức và kỹ năng cho học viên trong các lĩnh vực cụ thể, giúp học viên có thể áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế công việc, từ đó nâng cao khả năng làm việc hiệu quả và an toàn. Điều này cũng tạo cơ hội cho học viên có cơ hội tiếp cận với những kiến thức mới, mở rộng kiến thức chuyên môn và phát triển sự nghiệp trong tương lai.

Ngoài ra, Viện Đào tạo còn có nhiều chương trình ưu đãi học phí lên tới 40% cho học viên quen thuộc của Viện và cũng có mức miễn giảm đầy hấp dẫn cho học viên đăng ký lần đầu. Chúng tôi còn cung cấp khóa học thử miễn phí cho học viên có nhu cầu trải nghiệm.

Sau khi hoàn thành khóa học tại đây, học viên sẽ được nhận chứng chỉ quản lý nhà chung cư đạt chuẩn được bộ Xây dựng công nhận. Ngoài ra, học viên còn được tham gia vào mạng lưới trao đổi và liên kết giữa giảng viên và các nhà quản lý và từ đó có thể kiếm thêm cơ hội việc làm cũng như nâng cao kinh nghiệm, kỹ năng cho bản thân.

Nếu có thắc mắc liên quan quy định về quản lý vận hành nhà chung cư và các khóa học vận hành tòa nhà, hãy liên hệ ngay qua hotline 0976.380.555 của Viện đào tạo để được tư vấn chi tiết!

VIỆN ĐÀO TẠO VÀ HỢP TÁC GIÁO DỤC

VP HN: Số 451 Vũ Tông Phan, Q. Thanh Xuân, TP Hà Nội

VP HCM: 47/3 Đường 27, Phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức, TP HCM

Email: daotao@tiec.edu.vn - tuyensinhvdt@gmail.com

HOTLINE: 0976.380.555 - 0968.099.565