Số lượng thành viên Ban quản trị chung cư theo quy định mới nhất: Bao nhiêu người là đúng luật?

Số lượng thành viên Ban quản trị chung cư được quy định như thế nào? Bao nhiêu người là đúng luật? Bài viết dưới đây của Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giác Dục (TIEC) sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định mới nhất theo Thông tư 05/2024/TT-BXD về số lượng, thành phần, tiêu chí lựa chọn, trường hợp bầu bổ sung và những lưu ý quan trọng để Ban quản trị hoạt động hiệu quả.

Ban quản trị chung cư có bắt buộc phải thành lập không?

Không phải tất cả nhà chung cư đều bắt buộc phải thành lập Ban quản trị. Theo Luật Nhà ở 2023 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc thành lập Ban quản trị được xác định dựa trên số lượng chủ sở hữu và quy mô của tòa nhà. Mỗi loại hình chung cư sẽ có quy định khác nhau nhằm bảo đảm việc quản lý, vận hành phù hợp với thực tế, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và cư dân.

• Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên: bắt buộc phải thành lập Ban quản trị. Ban quản trị có tư cách pháp nhân, được sử dụng con dấu và mở tài khoản riêng để thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
• Nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ:không bắt buộc thành lập Ban quản trị. Trong trường hợp này, chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư sẽ thống nhất quyết định việc có thành lập Ban quản trị hay không. Nếu không thành lập, các bên có thể áp dụng mô hình tự quản hoặc thỏa thuận phương thức quản lý phù hợp.

Việc thành lập Ban quản trị không áp dụng đồng loạt đối với mọi nhà chung cư. Đây là quy định được xây dựng dựa trên quy mô và đặc điểm của từng tòa nhà nhằm bảo đảm hoạt động quản lý, vận hành diễn ra hiệu quả, minh bạch và phù hợp với nhu cầu thực tế của cư dân. Chính vì vậy, trước khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư hoặc tiến hành bầu Ban quản trị, các chủ sở hữu cần xác định rõ tòa nhà của mình có thuộc trường hợp bắt buộc thành lập theo quy định của pháp luật hay không.

Số lượng thành viên Ban quản trị chung cư được quy định như thế nào?

Số lượng thành viên Ban quản trị chung cư được Hội nghị nhà chung cư quyết định theo Điều 21 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD. Pháp luật không ấn định con số cố định, nhưng phải bảo đảm số lượng tối thiểu theo từng loại hình chung cư để đáp ứng yêu cầu quản lý và vận hành tòa nhà. Cụ thể, số lượng thành viên Ban quản trị tối thiểu được quy định như sau:

Bên cạnh quy định về số lượng tối thiểu, các chủ sở hữu cũng cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:

• Hội nghị nhà chung cư là cơ quan duy nhất có thẩm quyền quyết định số lượng thành viên Ban quản trị, trên cơ sở đáp ứng mức tối thiểu theo quy định và phù hợp với quy mô, đặc điểm của tòa nhà.
• Pháp luật hiện hành không quy định số lượng thành viên tối đa. Điều này tạo điều kiện để mỗi chung cư chủ động lựa chọn số lượng thành viên phù hợp với số lượng căn hộ, quy mô dân cư và yêu cầu quản lý thực tế.
• Đối với nhà chung cư có nhiều block, việc lựa chọn thành viên cần bảo đảm có đại diện của từng khối nhà để phản ánh đầy đủ ý kiến, quyền lợi của cư dân trong toàn dự án.
• Chủ đầu tư không có quyền tự quyết định số lượng thành viên Ban quản trị hoặc tự phân chia số lượng thành viên cho từng tòa nhà. Mọi nội dung liên quan đến cơ cấu Ban quản trị đều phải được Hội nghị nhà chung cư xem xét, biểu quyết và thông qua theo đúng trình tự pháp luật.

Đáng chú ý, đây là điểm thay đổi so với Thông tư 02/2016/TT-BXD (đã hết hiệu lực). Nếu trước đây pháp luật quy định khung số lượng thành viên khá cụ thể, thì Thông tư 05/2024/TT-BXD chỉ quy định mức tối thiểu và giao Hội nghị nhà chung cư quyết định số lượng phù hợp với thực tế. Vì vậy, cư dân và đơn vị quản lý cần tham khảo đúng văn bản đang có hiệu lực để tránh áp dụng quy định cũ.

Xem thêm: Quy định nhà chung cư mới nhất 2026 theo Luật Nhà ở

Thành phần Ban quản trị chung cư gồm những ai?

Theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, thành phần Ban quản trị sẽ khác nhau tùy theo nhà chung cư có một chủ sở hữu hay nhiều chủ sở hữu. Quy định này nhằm bảo đảm Ban quản trị đại diện đúng cho quyền và lợi ích của cư dân, đồng thời phù hợp với từng loại hình chung cư. Cụ thể, thành phần Ban quản trị được xác định như sau:

• Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu: Ban quản trị gồm đại diện của chủ sở hữu và đại diện của người đang sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị theo mô hình tự quản, không có tư cách pháp nhân, không có con dấu và không mở tài khoản riêng.
• Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu căn hộ, đại diện người sử dụng nhà chung cư (nếu chủ sở hữu không trực tiếp tham gia) và đại diện chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư vẫn còn sở hữu phần diện tích trong tòa nhà và có cử người tham gia. Ban quản trị hoạt động theo mô hình tương tự Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, con dấu và tài khoản theo quy định.

Về cơ cấu tổ chức, Ban quản trị nhà chung cư thường có các chức danh sau:

• 01 Trưởng ban: là người điều hành hoạt động của Ban quản trị và đại diện Ban quản trị làm việc với cư dân, đơn vị quản lý vận hành và cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• 01 hoặc 02 Phó ban: là người hỗ trợ Trưởng ban trong việc điều hành và có thể được phân công phụ trách từng mảng công việc hoặc từng khu vực của tòa nhà.
• Các thành viên còn lại: là những cư dân đang sinh sống hoặc là chủ sở hữu tại nhà chung cư, được Hội nghị nhà chung cư bầu chọn công khai, dân chủ.

Đối với cụm nhà chung cư gồm nhiều tòa nhà, pháp luật cũng có quy định riêng để bảo đảm mỗi tòa đều có tiếng nói trong việc quản lý. Theo đó:

• Mỗi tòa nhà trong cụm sẽ tổ chức Hội nghị riêng để bầu hoặc cử 01 đến 02 đại diện tham gia Ban quản trị cụm nhà chung cư.
• Các đại diện của từng tòa thường giữ vai trò Phó ban, để phản ánh đầy đủ ý kiến và quyền lợi của cư dân từng tòa.
• Nếu chủ đầu tư vẫn còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư và cử người tham gia, đại diện chủ đầu tư có thể được bầu làm Trưởng ban. Nếu không được bầu làm Trưởng ban, người này vẫn có thể tham gia Ban quản trị với vai trò Phó ban, tùy theo kết quả biểu quyết của Hội nghị nhà chung cư.

Việc quy định rõ thành phần Ban quản trị giúp việc quản lý, sử dụng nhà chung cư minh bạch hơn, đồng thời bảo đảm Ban quản trị thực hiện đúng quyền hạn và trách nhiệm theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành.

Hội nghị nhà chung cư quyết định số lượng thành viên Ban quản trị theo những tiêu chí nào?

Khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc hội nghị thường niên để bầu Ban quản trị, trên thực tế số lượng thành viên thường được cân nhắc dựa vào quy mô tòa nhà, số lượng căn hộ và mức độ phức tạp trong công tác quản lý vận hành. Từ kinh nghiệm thực tiễn, những chung cư có nhiều tiện ích và khối lượng công việc lớn thường cần Ban quản trị có số lượng thành viên đủ để phân công rõ ràng, phối hợp hiệu quả và đại diện tốt hơn cho cư dân.

• Quy mô của chung cư: chung cư có bao nhiêu block, bao nhiêu tầng, bao nhiêu căn hộ. Chung cư càng lớn thì thường cần nhiều thành viên hơn, nhưng vẫn phải bảo đảm số lượng tối thiểu theo quy định.
• Cơ cấu sở hữu: chung cư do một chủ sở hữu hay nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư còn giữ lại phần diện tích nào hay không. Điều này ảnh hưởng đến cách tổ chức Ban quản trị.
• Khối lượng công việc thực tế: nếu chung cư có nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ hoặc hệ thống kỹ thuật phức tạp thì nên có nhiều thành viên hơn để dễ phân công công việc như tài chính, kỹ thuật, pháp lý, đối ngoại…
• Sự đồng thuận của cư dân: số lượng cuối cùng phải được cư dân biểu quyết thông qua tại Hội nghị nhà chung cư và được ghi rõ bằng văn bản.

Ngoài số lượng, người được đề cử vào Ban quản trị cũng phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 20 của Quy chế, như: là chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu là người nước ngoài thì phải sử dụng được tiếng Việt để thực hiện nhiệm vụ.

Khi nào cần bổ sung, thay thế hoặc miễn nhiệm thành viên Ban quản trị chung cư?

Trong quá trình hoạt động, Ban quản trị nhà chung cư có thể thay đổi nhân sự do thành viên không còn đủ điều kiện, tự nguyện xin thôi nhiệm vụ hoặc vi phạm quy định. Để bảo đảm hoạt động ổn định và đúng pháp luật, Điều 26 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD đã quy định cụ thể về miễn nhiệm, bãi nhiệm và bầu bổ sung thành viên Ban quản trị.

Trường hợp được miễn nhiệm thành viên Ban quản trị

Thành viên Ban quản trị được xem xét miễn nhiệm khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Tự nguyện xin thôi tham gia hoặc có đơn đề nghị miễn nhiệm vì lý do cá nhân.
• Không còn trực tiếp cư trú tại nhà chung cư, dẫn đến không còn đủ điều kiện đại diện cho cư dân theo quy định.
• Có sự tách hoặc sáp nhập giữa tòa nhà và cụm nhà chung cư làm thay đổi cơ cấu tổ chức của Ban quản trị.

Trường hợp bị bãi nhiệm thành viên Ban quản trị

Bên cạnh việc miễn nhiệm theo nguyện vọng hoặc thay đổi điều kiện thực tế, thành viên Ban quản trị cũng có thể bị bãi nhiệm nếu không hoàn thành nhiệm vụ hoặc có hành vi vi phạm quy định. Cụ thể gồm:

• Ban quản trị không thực hiện việc báo cáo kết quả hoạt động theo quy định.
• Ban quản trị không triển khai hoạt động sau khi được Hội nghị nhà chung cư bầu.
• Thành viên không thực hiện nhiệm vụ được giao, vắng mặt liên tục từ 03 tháng hoặc tham dự dưới 30% số cuộc họp của Ban quản trị trong thời gian 01 năm.
• Vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế quản lý, sử dụng kinh phí, thu – chi tài chính của Ban quản trị.
• Bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư.
• Có đơn đề nghị bãi nhiệm được ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao trong nhà chung cư ký xác nhận theo quy định.

Khi nào phải bầu bổ sung thành viên Ban quản trị?

Trong trường hợp Ban quản trị bị khuyết thành viên, pháp luật vẫn cho phép Ban quản trị tiếp tục hoạt động trong một số trường hợp nhất định nhằm tránh gián đoạn công tác quản lý, vận hành. Tuy nhiên, khi số lượng thành viên thiếu vượt quá ngưỡng cho phép thì bắt buộc phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu bổ sung.

• Đối với Ban quản trị của một tòa nhà chung cư, nếu thiếu 01 thành viên thì Ban quản trị vẫn được tiếp tục hoạt động cho đến khi tổ chức bầu bổ sung; nếu thiếu từ 02 thành viên trở lên thì phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu bổ sung theo quy định.
• Đối với Ban quản trị cụm nhà chung cư, nếu thiếu đến 02 thành viên thì Ban quản trị vẫn tiếp tục hoạt động; nếu thiếu từ 03 thành viên trở lên thì phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu bổ sung.
• Trường hợp khuyết Trưởng ban, Phó ban sẽ tạm thời thực hiện nhiệm vụ điều hành cho đến khi Hội nghị nhà chung cư bầu được Trưởng ban mới.

Ngoài ra, pháp luật cũng quy định rõ thời hạn tổ chức bầu thay thế hoặc bầu bổ sung không quá 60 ngày kể từ ngày phát sinh sự kiện miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc khuyết thành viên. Quy định này nhằm bảo đảm Ban quản trị luôn duy trì đủ nhân sự để thực hiện các nhiệm vụ quản lý, giám sát hoạt động vận hành, quản lý tài chính và đại diện quyền, lợi ích hợp pháp của cộng đồng cư dân.

Xem thêm: Quy định mới nhất về quy chế quản lý vận hành nhà chung cư

Những lưu ý khi lựa chọn số lượng thành viên Ban quản trị để hoạt động hiệu quả

Số lượng thành viên Ban quản trị cần phù hợp với quy mô và nhu cầu quản lý của từng chung cư, không chỉ đáp ứng mức tối thiểu theo quy định. Nếu cơ cấu nhân sự không hợp lý, Ban quản trị dễ hoạt động kém hiệu quả, phân công chồng chéo hoặc quá tải.

• Không nên chọn quá ít thành viên ở chung cư lớn, nhiều block hoặc nhiều tiện ích, vì sẽ khó đảm nhiệm các mảng như tài chính, kỹ thuật, pháp lý và giám sát vận hành.
• Không nên chọn quá nhiều thành viên so với nhu cầu thực tế, vì việc họp, biểu quyết và thống nhất ý kiến sẽ khó khăn hơn, làm chậm xử lý công việc.
• Ưu tiên người có chuyên môn phù hợp như xây dựng, kỹ thuật, tài chính, pháp luật hoặc quản lý vận hành để nâng cao hiệu quả giám sát.
• Kiểm tra kỹ điều kiện ứng viên trước khi bầu để hạn chế việc miễn nhiệm, bãi nhiệm giữa nhiệm kỳ và tránh phải tổ chức hội nghị bất thường.
• Nên được đào tạo nghiệp vụ quản lý chung cư để nắm rõ quyền hạn, trách nhiệm, quy trình biểu quyết và cách xử lý các vấn đề phát sinh.

TIEC – Đơn vị đào tạo, tư vấn nghiệp vụ quản lý vận hành chung cư uy tín

Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC) thường xuyên tổ chức các khóa học vị quản lý vận hành, chủ đầu tư và các cá nhân làm việc trong lĩnh vực bất động sản. Chương trình đào tạo được xây dựng bám sát Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05/2024/TT-BXD và các quy định pháp luật hiện hành, kết hợp giữa kiến thức pháp lý với những tình huống thực tế trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Khi tham gia khóa đào tạo tại TIEC, học viên sẽ được:

• Cập nhật đầy đủ các quy định pháp luật mới nhất về Ban quản trị, Hội nghị nhà chung cư, quản lý vận hành và quản lý kinh phí bảo trì theo Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD.
• Thực hành xử lý các tình huống thực tế như tổ chức Hội nghị nhà chung cư, giải quyết tranh chấp, quản lý quỹ bảo trì, phối hợp với đơn vị quản lý vận hành và chủ đầu tư.
• Được đội ngũ giảng viên, chuyên gia giàu kinh nghiệm tư vấn và hỗ trợ trong suốt quá trình học cũng như sau khi hoàn thành khóa học.
• Được cấp chứng chỉ theo quy định, phục vụ nhu cầu nâng cao năng lực chuyên môn và hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của từng vị trí công tác.

Nếu bạn là thành viên Ban quản trị, cư dân, đơn vị quản lý vận hành hoặc đang có nhu cầu tìm hiểu chuyên sâu về công tác quản lý nhà chung cư, hãy liên hệ với Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC) để được tư vấn miễn phí chương trình đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành chung cư, quản lý tòa nhà phù hợp với nhu cầu của mình. Hotline tư vấn: 0976.380.555 – 098.115.9985.