Quy định nhà chung cư mới nhất 2026 theo Luật Nhà ở

Quy định nhà chung cư năm 2026 có nhiều điểm mới theo Luật Nhà ở 2023 và các thông tư, nghị định hướng dẫn liên quan đến quản lý, sử dụng và vận hành tòa nhà. Nội dung bài viết cập nhật đầy đủ các quy định bắt buộc trong nội quy chung cư, các hành vi bị nghiêm cấm, mức xử phạt vi phạm và quy trình sửa đổi nội quy tại Hội nghị nhà chung cư. Đây là tài liệu hữu ích dành cho chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cư dân muốn nắm rõ quy định pháp luật hiện hành.

Căn cứ pháp lý mới nhất về nhà chung cư

Khung pháp lý điều chỉnh nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay gồm Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05/2024/TT-BXD và các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan. Đây là căn cứ để chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành xây dựng, áp dụng và cập nhật nội quy đúng quy định pháp luật.

Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 văn bản pháp lý nền tảng quy định quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thay thế Quy chế cũ theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Đây là văn bản trực tiếp quy định nội dung bắt buộc của bản nội quy nhà chung cư.
Thông tư 09/2025/TT-BXD ngày 13/6/2025 sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Thông tư 05/2024/TT-BXD nhằm cập nhật quy định quản lý vận hành phù hợp thực tế.
Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó có nội dung liên quan đến cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì và công khai thông tin vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 9/2/2026 sửa đổi, bổ sung một số nghị định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản, bổ sung quy định về áp dụng giá dịch vụ quản lý vận hành khi các bên chưa thống nhất được mức phí.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, bao gồm nhiều hành vi vi phạm liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Thông tư 31/2026/TT-BXD sửa đổi Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD), có hiệu lực từ ngày 15/12/2026, bổ sung yêu cầu kỹ thuật đối với khu vực để xe điện, sạc xe điện và đổi pin trong nhà chung cư mà các nội quy mới cần cập nhật.

Việc nắm vững hệ thống văn bản pháp luật này là yêu cầu quan trọng đối với chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành khi xây dựng hoặc sửa đổi bản nội quy nhà chung cư. Điều này giúp đảm bảo nội quy phù hợp quy định hiện hành, tránh áp dụng văn bản đã hết hiệu lực và hạn chế tranh chấp trong quá trình vận hành tòa nhà.

Ai có trách nhiệm xây dựng bản quy định nhà chung cư?

Theo Luật Nhà ở 2023 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành, trách nhiệm xây dựng và công khai bản nội quy được phân chia theo từng giai đoạn quản lý vận hành của tòa nhà. Nội quy nhà chung cư không phải văn bản do cá nhân hay tổ chức tự ý ban hành mà phải được xây dựng, công khai và thông qua đúng trình tự pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi chung của cư dân và tính minh bạch trong quản lý vận hành.

Trước khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu: chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng bản nội quy ban đầu, đính kèm trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ và công khai tại khu vực sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang máy hoặc quầy lễ tân.
Tại Hội nghị nhà chung cư lần đầu: cư dân và hội nghị có quyền xem xét, sửa đổi hoặc bổ sung nội quy do chủ đầu tư xây dựng, nhưng nội dung sửa đổi phải phù hợp với Luật Nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Sau khi Hội nghị nhà chung cư lần đầu hoàn tất: Ban quản trị hoặc đơn vị đại diện quản lý có trách nhiệm công khai nội quy đã được thông qua tại các khu vực sinh hoạt chung để cư dân thuận tiện theo dõi và thực hiện.
Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm phổ biến, giám sát và xử lý các trường hợp vi phạm nội quy trong quá trình vận hành tòa nhà.
Việc sửa đổi hoặc bổ sung nội quy trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải được đưa ra lấy ý kiến và thông qua tại Hội nghị nhà chung cư theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Xem thêm: Quy định mới nhất về quy chế quản lý vận hành nhà chung cư

Nội dung chính của quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, một bản nội quy đầy đủ cần bao gồm các nhóm nội dung sau:

Quy định đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư: Nội dung này quy định thủ tục đăng ký tạm trú và xuất trình giấy tờ nhân thân khi cần kiểm soát an ninh. Đây là cơ sở giúp lễ tân, bảo vệ tòa nhà quản lý người ra vào một cách chặt chẽ, hạn chế rủi ro mất an ninh trật tự.
Quy định về sử dụng phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng: Xác định rõ diện tích, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng nào thuộc sở hữu chung dùng cho toàn bộ cư dân. Việc phân định rõ ràng giúp tránh tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc giữa các chủ sở hữu với nhau.
Quy định về sửa chữa, thay đổi, lắp đặt thêm thiết bị trong căn hộ: Chủ sở hữu được quyền sửa chữa phần sở hữu riêng của mình theo nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, việc sửa chữa không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu chung và các căn hộ khác trong tòa nhà.
Quy định về phòng cháy, chữa cháy: Yêu cầu cư dân tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn an toàn PCCC của tòa nhà. Bản nội quy cũng phải có hướng dẫn cụ thể về sơ tán, thoát nạn khi xảy ra sự cố cháy, nổ.
Quy định về sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng: Khu vực này chỉ được sử dụng đúng công năng, mục đích đã được phê duyệt trong dự án. Mọi hành vi sử dụng sai mục đích đều bị coi là vi phạm nội quy.
Nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành: Đây là nghĩa vụ bắt buộc đối với mọi chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Bản nội quy phải nêu rõ biện pháp xử lý cụ thể khi chủ sở hữu không thực hiện nghĩa vụ này.
Các quy định khác: Tùy theo đặc điểm riêng của từng nhà chung cư, Hội nghị nhà chung cư có thể quyết định bổ sung thêm các nội dung phù hợp. Những quy định bổ sung này vẫn phải tuân thủ nguyên tắc không trái với Luật Nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Các hành vi bị nghiêm cấm trong quy định nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở 2023 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành, bản nội quy của mỗi tòa nhà phải quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm nhằm đảm bảo an toàn công trình, quyền lợi cư dân và trật tự trong quá trình vận hành. Đây cũng là căn cứ để Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành xử lý vi phạm, hạn chế tranh chấp và duy trì môi trường sống văn minh trong chung cư. Các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:

Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; quản lý hoặc sử dụng sai quy định kinh phí bảo trì và kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư.
Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung vượt mức cho phép; xả rác thải, nước thải, khí thải hoặc chất độc hại trái quy định về bảo vệ môi trường và nội quy tòa nhà.
Sơn sửa, thay đổi hoặc trang trí mặt ngoài căn hộ, mặt ngoài tòa nhà không đúng thiết kế kiến trúc đã được phê duyệt.
Chăn thả gia súc, gia cầm; giết mổ động vật trong khu vực nhà chung cư.
Tự ý chuyển đổi công năng hoặc mục đích sử dụng phần sở hữu chung; sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở nếu không đúng quy định pháp luật.
Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực, cải tạo phần sở hữu riêng làm ảnh hưởng đến kết cấu, an toàn hoặc hệ thống kỹ thuật chung của tòa nhà.
Kinh doanh vật liệu dễ cháy nổ; hoạt động ngành nghề có nguy cơ ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản và an toàn của cư dân.
Gây mất an ninh trật tự, mất an toàn hoặc làm phát sinh nguy cơ cháy nổ trong phạm vi nhà chung cư.
Lấn chiếm hành lang, sảnh, khu vực sinh hoạt chung hoặc diện tích thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.
Tự ý đấu nối, sửa chữa hệ thống điện, phòng cháy chữa cháy hoặc hệ thống kỹ thuật chung khi chưa được cho phép.

Mức xử phạt khi vi phạm quy định tòa nhà chung cư

Vi phạm nội quy nhà chung cư không chỉ ảnh hưởng đến an ninh, an toàn và quyền lợi của cư dân mà còn có thể bị xử phạt theo Luật Nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Hiện nay, mức xử phạt được áp dụng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tùy theo từng đối tượng và hành vi vi phạm.

Đối với chủ đầu tư

Theo Điều 67 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 80 – 100 triệu đồng nếu không lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung đúng quy định. Một số vi phạm nặng hơn có thể bị phạt từ 200 – 260 triệu đồng, như:

Không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu đúng thời hạn
Không bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng theo quy định
Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành sai quy định
Không bàn giao hoặc bàn giao chậm kinh phí bảo trì nhà chung cư

Đối với Ban quản trị nhà chung cư

Theo Điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Ban quản trị có thể bị phạt từ 50 – 60 triệu đồng đến 100 – 120 triệu đồng nếu:

Tự quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành khi chưa thông qua Hội nghị nhà chung cư
Tự ý chọn hoặc thay đổi đơn vị quản lý vận hành không đúng quy trình
Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì sai mục đích
Không công khai tài chính theo quy định

Đối với chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư

Theo Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cư dân hoặc người sử dụng căn hộ có thể bị phạt từ 20 – 40 triệu đồng nếu:

Gây thấm dột ảnh hưởng đến căn hộ khác
Sơn sửa căn hộ sai thiết kế đã được phê duyệt
Sử dụng căn hộ không đúng mục đích
Gây mất vệ sinh, mất an toàn hoặc ảnh hưởng đến cư dân xung quanh

Mức phạt có thể tăng lên từ 60 – 80 triệu đồng đối với các hành vi nghiêm trọng hơn, như:

Lấn chiếm phần sở hữu chung hoặc phần sở hữu riêng của người khác
Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực của tòa nhà
Cải tạo căn hộ làm ảnh hưởng đến an toàn công trình

Hoàn trả số tiền đã sử dụng sai quy định

Các mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức, nếu là cá nhân vi phạm thì mức phạt bằng 1/2 mức phạt của tổ chức. Ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm còn có thể bị buộc khắc phục hậu quả như khôi phục lại hiện trạng ban đầu, tháo dỡ phần vi phạm, sử dụng đúng công năng phần diện tích sở hữu chung hoặc hoàn trả số tiền đã sử dụng sai quy định. Việc chấp hành đúng nội quy nhà chung cư không chỉ giúp tránh bị xử phạt mà còn góp phần giữ cho môi trường sống an toàn, văn minh và ổn định lâu dài.

Xem thêm: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới nhất năm 2026

Quy trình sửa đổi, bổ sung quy định tại hội nghị nhà chung cư

Việc sửa đổi hoặc bổ sung nội quy nhà chung cư chỉ có giá trị pháp lý khi được thông qua đúng trình tự tại Hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD. Quy trình này nhằm đảm bảo tính minh bạch, quyền tham gia của cư dân và sự thống nhất trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các bước thực hiện sửa đổi, bổ sung nội quy gồm:

Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong vòng 12 tháng kể từ ngày tòa nhà được bàn giao và đưa vào sử dụng.
Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, điều kiện để hội nghị đủ tư cách tổ chức đã được điều chỉnh từ tối thiểu 75% xuống còn 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự, giúp tháo gỡ khó khăn trong thực tế tổ chức hội nghị.
Nếu hội nghị lần đầu không đủ số lượng người tham dự theo quy định, hội nghị lần 2 phải được tổ chức trong vòng 30 ngày tiếp theo và chỉ cần tối thiểu 30% tổng số chủ sở hữu tham dự.
Trường hợp hội nghị lần 2 vẫn không đủ điều kiện tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm đứng ra tổ chức hội nghị mà không yêu cầu đáp ứng tỷ lệ tham dự.
Quyền biểu quyết tại hội nghị được tính theo diện tích sở hữu riêng, với nguyên tắc 1m² diện tích sở hữu riêng tương ứng 1 phiếu biểu quyết. Nguyên tắc này áp dụng cho hội nghị lần đầu, hội nghị thường niên và hội nghị bất thường.
Các nội dung sửa đổi, bổ sung nội quy phải phù hợp với Luật Nhà ở 2023 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; không được ban hành nội dung trái quy định pháp luật.
Sau khi được hội nghị thông qua, Ban quản trị hoặc đơn vị đại diện quản lý có trách nhiệm công khai bản nội quy đã sửa đổi tại khu sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang máy, quầy lễ tân hoặc các khu vực chung để toàn bộ cư dân biết và thực hiện.

Vai trò của ban quản trị, ban quản lý trong việc thực thi quy định

Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành giữ vai trò quan trọng trong việc bảo đảm nội quy nhà chung cư được thực hiện thống nhất, minh bạch và đúng pháp luật. Hiệu quả vận hành của tòa nhà phụ thuộc lớn vào sự phối hợp giữa Ban quản trị, đơn vị quản lý và cư dân trong quá trình triển khai, giám sát và xử lý vi phạm. Vì vậy, việc tham gia khóa học vận hành chung cư và trang bị chứng chỉ quản lý nhà chung cư ngày càng cần thiết đối với đội ngũ làm công tác quản lý. Các nhiệm vụ chính của Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành gồm:

Giám sát việc chấp hành nội quy của cư dân, khách ra vào, nhà thầu thi công và các đơn vị liên quan trong phạm vi tòa nhà.
Kịp thời nhắc nhở, lập biên bản hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý đối với các hành vi vi phạm nội quy nhà chung cư.
Tuyên truyền, phổ biến nội quy đến chủ sở hữu và người sử dụng ngay từ thời điểm nhận bàn giao căn hộ để cư dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.
Phối hợp triển khai các quy định liên quan đến an ninh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, sử dụng phần sở hữu chung và vận hành hệ thống kỹ thuật theo đúng nội quy đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Theo dõi tình hình vận hành thực tế, tổng hợp phản ánh của cư dân và báo cáo định kỳ tại Hội nghị nhà chung cư.
Đề xuất sửa đổi, bổ sung nội quy khi phát sinh bất cập hoặc xuất hiện yêu cầu mới trong quá trình quản lý vận hành, chẳng hạn quy định về khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin xe điện theo Thông tư 31/2026/TT-BXD.
Đảm bảo công khai, minh bạch các thông tin liên quan đến quản lý vận hành, tài chính và việc thực hiện nội quy trong phạm vi tòa nhà.

TIEC – Đơn vị đào tạo quản lý vận hành chung cư uy tín

Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC) là đơn vị được Bộ Xây dựng cấp phép và công nhận đủ điều kiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Với nhiều khóa học thực tế dành cho Ban quản trị, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành trên cả nước, TIEC giúp học viên nắm đúng quy định mới và làm việc hiệu quả hơn trong quá trình quản lý tòa nhà. Các chương trình đào tạo tại TIEC gồm:

Cập nhật các quy định mới nhất theo Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05/2024/TT-BXD, Thông tư 09/2025/TT-BXD và các văn bản sửa đổi năm 2026.
Hướng dẫn cách xây dựng, sửa đổi và áp dụng nội quy nhà chung cư đúng quy định, giúp hạn chế sai sót và tránh bị xử phạt.
Trang bị kỹ năng tổ chức Hội nghị nhà chung cư, làm việc với cư dân và xử lý các tình huống phát sinh trong quá trình vận hành tòa nhà.
Đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành chung cư, cách phối hợp với Ban quản trị, cư dân và các đơn vị kỹ thuật.
Bồi dưỡng kiến thức về an ninh, phòng cháy chữa cháy, quản lý tài chính và quản lý phần sở hữu chung trong nhà chung cư.
Giảng dạy bởi đội ngũ giảng viên có nhiều năm kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực quản lý vận hành bất động sản và quản lý tòa nhà.
Hỗ trợ học viên nắm rõ kiến thức và điều kiện liên quan đến chứng chỉ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định hiện hành.

Việc tham gia khóa học vận hành chung cư bài bản là rất cần thiết. Điều này giúp Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành và chủ đầu tư nâng cao chuyên môn, giảm rủi ro pháp lý và vận hành tòa nhà tốt hơn. Nếu doanh nghiệp, Ban quản trị hoặc cá nhân đang tìm kiếm đơn vị đào tạo uy tín về quản lý vận hành chung cư và quản lý tòa nhà, có thể liên hệ TIEC qua hotline 0976.380.555 để được tư vấn khóa học phù hợp.