Quy trình bảo trì thang máy chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho cư dân và được Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC) nhấn mạnh trong các chương trình đào tạo về quản lý tòa nhà. Quy trình này bao gồm nhiều bước kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ nhằm duy trì hoạt động ổn định và an toàn cho hệ thống thang máy. Ban quản trị cần nắm rõ các yêu cầu kỹ thuật và có thể tham khảo hướng dẫn từ Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC) để quản lý hiệu quả hơn.
Vì sao bảo trì thang máy chung cư là nhiệm vụ bắt buộc trong quản lý vận hành tòa nhà?
Thang máy là thiết bị quan trọng trong chung cư và thuộc nhóm có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn. Thiết bị này hoạt động liên tục, phục vụ số lượng lớn cư dân mỗi ngày, nên bất kỳ sự cố nào cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn. Vì vậy, bảo trì thang máy là công việc bắt buộc, cần thực hiện định kỳ ngay cả khi thiết bị vẫn đang vận hành bình thường.
Theo Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD, thang máy là phần sở hữu chung của tòa nhà. Ban quản trị và đơn vị vận hành có trách nhiệm tổ chức bảo trì, giám sát và đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng. Nếu không thực hiện đúng quy định hoặc để xảy ra sự cố do thiếu trách nhiệm, các bên liên quan có thể bị xử lý theo pháp luật.
- Đảm bảo an toàn cho cư dân: Phát hiện và xử lý sớm các nguy cơ mất an toàn, hạn chế sự cố như kẹt thang, cửa tầng không đóng kín, lỗi hệ thống điều khiển hoặc hỏng thiết bị an toàn.
- Duy trì hoạt động ổn định của tòa nhà: Thang máy vận hành liên tục giúp đảm bảo sinh hoạt của cư dân, đặc biệt tại các tòa nhà cao tầng có mật độ sử dụng lớn.
- Kéo dài tuổi thọ thiết bị: Bảo trì đúng quy trình giúp giảm hao mòn linh kiện, hạn chế hư hỏng lớn và có thể duy trì tuổi thọ thang máy từ 20-25 năm theo khuyến nghị của nhà sản xuất và đơn vị bảo trì.
- Tiết kiệm chi phí vận hành lâu dài: Phát hiện sớm các lỗi nhỏ sẽ giảm đáng kể chi phí sửa chữa hoặc thay thế thiết bị so với việc khắc phục khi xảy ra hỏng hóc nghiêm trọng.
- Tuân thủ quy định của pháp luật: Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo trì và lưu trữ hồ sơ bảo trì, kiểm định giúp Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, đồng thời hạn chế nguy cơ bị xử phạt hoặc phát sinh trách nhiệm pháp lý khi xảy ra sự cố.
Quy trình bảo trì thang máy chung cư gồm những bước nào?
Quy trình bảo trì thang máy chung cư cần được thực hiện theo kế hoạch định kỳ, tuân thủ yêu cầu kỹ thuật của nhà sản xuất và các tiêu chuẩn, quy chuẩn an toàn hiện hành. Trên thực tế, các đơn vị bảo trì chuyên nghiệp thường triển khai quy trình gồm nhiều bước nhằm đảm bảo toàn bộ hệ thống cơ khí, điện, điều khiển và thiết bị an toàn được kiểm tra đầy đủ trước khi đưa thang máy trở lại vận hành. Một chu kỳ bảo trì thang máy chung cư cơ bản gồm các bước sau:
- Lập kế hoạch và lịch bảo trì định kỳ: Đơn vị bảo trì xây dựng lịch theo tháng/quý dựa trên tình trạng thiết bị, tần suất sử dụng và khuyến nghị nhà sản xuất, thống nhất với Ban quản lý trước khi thực hiện.
- Thông báo thời gian bảo trì cho cư dân: Thông báo trước thời gian dừng thang máy và phương án thay thế (nếu có) để cư dân chủ động sắp xếp.
- Ngắt nguồn điện và đảm bảo an toàn khu vực làm việc: Khóa thang máy, đặt biển cảnh báo và kiểm tra an toàn khu vực trước khi bảo trì.
- Vệ sinh, bôi trơn và kiểm tra cơ khí: Kiểm tra, vệ sinh, bôi trơn các bộ phận như ray dẫn hướng, cáp tải, puly, cửa tầng/cabin và siết chặt chi tiết lỏng.
- Kiểm tra hệ thống điện và an toàn: Kiểm tra tủ điện, động cơ, bo mạch, phanh, cảm biến và các thiết bị an toàn, đối chiếu thông số kỹ thuật.
- Chạy thử và đánh giá vận hành: Vận hành thử để kiểm tra độ êm, độ rung, tiếng ồn, độ chính xác dừng tầng và hoạt động cửa.
- Lập biên bản và bàn giao: Ghi nhận tình trạng thiết bị, hạng mục đã xử lý, linh kiện thay thế và bàn giao cho Ban quản lý để theo dõi.
Trong quá trình bảo trì, các hạng mục kỹ thuật cần được đối chiếu với tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng cho từng loại thang máy như QCVN 32:2018/BLĐTBXH về an toàn lao động đối với thang máy và các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan như TCVN 6395 đối với thang máy điện, nhằm đảm bảo thiết bị được vận hành đúng thông số kỹ thuật, an toàn cho cư dân và đáp ứng yêu cầu quản lý vận hành nhà chung cư.
Những hạng mục cần kiểm tra trong quy trình bảo trì thang máy
Khi bảo trì thang máy chung cư, không chỉ kiểm tra xem thang có chạy hay không mà cần xem kỹ từng bộ phận để đảm bảo an toàn. Biên bản bảo trì phải ghi rõ tình trạng từng hạng mục, lỗi phát hiện (nếu có) và cách xử lý. Điều này giúp Ban quản trị dễ theo dõi và xử lý khi có sự cố. Các hạng mục quan trọng cần kiểm tra gồm:
- Hệ thống kéo: Gồm động cơ, hộp số, cáp tải… Cần kiểm tra xem cáp có bị mòn, chùng hay hư hỏng không, động cơ có hoạt động ổn định không.
- Hệ thống phanh an toàn: Kiểm tra các thiết bị giúp thang dừng đúng lúc khi chạy quá tốc độ hoặc gặp sự cố, đảm bảo an toàn cho người dùng.
- Cửa cabin và cửa tầng: Kiểm tra cảm biến cửa, khả năng đóng mở, xem có bị kẹt hay đóng không đúng cách không để tránh tai nạn.
- Tủ điện và bo mạch điều khiển: Kiểm tra nguồn điện, bo mạch, rơ-le… để đảm bảo thang hoạt động ổn định, không bị chập điện hay lỗi điều khiển.
- Hệ thống cứu hộ và liên lạc khẩn cấp: Kiểm tra bộ cứu hộ khi mất điện, chuông báo động và điện thoại trong cabin để đảm bảo luôn dùng được khi cần.
- Hố thang và thiết bị an toàn: Kiểm tra bộ giảm chấn, công tắc giới hạn hành trình và các thiết bị an toàn ở đáy và đỉnh thang.
- Đèn và quạt trong cabin: Đảm bảo đèn sáng tốt, quạt hoạt động bình thường để hành khách cảm thấy thoải mái và an toàn.
- Phòng máy và khu vực kỹ thuật: Kiểm tra nhiệt độ, độ ẩm và hệ thống điện để tránh ảnh hưởng đến thiết bị.
Xem thêm: Bảo vệ chung cư là gì? Vai trò và nhiệm vụ quan trọng trong
Ai chịu trách nhiệm bảo trì thang máy chung cư theo quy định?
Theo quy định, trách nhiệm bảo trì thang máy chung cư được phân chia giữa ba bên gồm đơn vị bảo trì chuyên nghiệp, đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư, trong đó mỗi bên đảm nhiệm một vai trò cụ thể để đảm bảo thang máy được kiểm tra đúng kỹ thuật, vận hành an toàn và hạn chế rủi ro trong quá trình sử dụng.
- Đơn vị bảo trì thang máy chuyên nghiệp: Đây là đơn vị trực tiếp làm các công việc kỹ thuật như kiểm tra, vệ sinh, bảo dưỡng, chỉnh sửa và xử lý sự cố thang máy. Đơn vị này phải có kỹ thuật viên được đào tạo bài bản và đủ điều kiện an toàn. Họ cũng chịu trách nhiệm về chất lượng bảo trì và đưa ra các khuyến nghị sửa chữa khi cần thiết.
- Đơn vị quản lý vận hành tòa nhà: Đây là đơn vị quản lý hoạt động hằng ngày của chung cư. Họ phối hợp với đơn vị bảo trì để sắp xếp lịch làm việc, theo dõi việc bảo trì có đúng hợp đồng hay không, thông báo cho cư dân khi thang máy tạm dừng và tổng hợp các vấn đề để báo cho Ban quản trị.
- Ban quản trị nhà chung cư: Đây là đại diện của các chủ căn hộ. Ban quản trị chịu trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của tòa nhà, trong đó có thang máy. Họ chọn đơn vị bảo trì, duyệt kế hoạch bảo trì, giám sát việc thực hiện và kiểm tra chất lượng sau khi bảo trì. Đồng thời, Ban quản trị cũng quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì theo đúng quy định.
Chi phí bảo trì thang máy chung cư lấy từ nguồn nào?
Chi phí bảo trì thang máy chung cư thường gây nhầm lẫn do nhiều cư dân chưa phân biệt rõ giữa quỹ bảo trì phần sở hữu chung (quỹ 2%) và chi phí bảo trì, bảo dưỡng định kỳ hằng ngày. Đây là hai khoản hoàn toàn khác nhau, nếu sử dụng sai mục đích có thể dẫn đến tranh chấp giữa cư dân, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Hiện nay, chi phí bảo trì thang máy được phân chia thành hai nguồn chính:
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (quỹ bảo trì 2%): Là khoản phí theo Luật Nhà ở 2023, thu từ người mua căn hộ và do Ban quản trị quản lý sau khi được bàn giao. Quỹ này chỉ dùng cho sửa chữa lớn, thay thế thiết bị hoặc khắc phục hư hỏng nghiêm trọng của thang máy, không dùng cho bảo dưỡng định kỳ hằng tháng.
- Chi phí bảo trì, bảo dưỡng định kỳ: Là chi phí kiểm tra, vệ sinh, bôi trơn và điều chỉnh thang máy nhằm đảm bảo vận hành ổn định, thường được tính trong phí quản lý vận hành chung cư hằng tháng.
Việc phân biệt rõ hai nguồn kinh phí trên giúp Ban quản trị sử dụng tài chính đúng mục đích, tránh phát sinh khiếu nại trong quá trình quản lý. Ví dụ, sử dụng quỹ bảo trì 2% để thanh toán các công việc bảo dưỡng định kỳ thường xuyên hoặc lấy chi phí vận hành để chi trả cho các hạng mục sửa chữa lớn đều có thể dẫn đến tranh chấp và khó khăn trong việc quyết toán.
Bao lâu cần bảo trì thang máy chung cư một lần?
Thang máy chung cư cần được bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo an toàn và hạn chế sự cố trong quá trình vận hành. Theo Thông tư 48/2016/TT-BLĐTBXH, thời gian bảo dưỡng không được vượt quá 3 tháng/lần. Với tòa nhà có tần suất sử dụng cao, chu kỳ có thể rút ngắn còn 1-2 tháng/lần.
Ngoài bảo dưỡng, thang máy còn phải được kiểm định an toàn bởi đơn vị có thẩm quyền theo quy định. Chu kỳ kiểm định phụ thuộc vào loại thang, tình trạng và thời gian sử dụng thiết bị. Ban quản trị cần phối hợp với đơn vị vận hành để theo dõi và thực hiện đầy đủ các hạng mục kiểm tra, bảo trì.
Những sai sót thường gặp khi quản lý bảo trì thang máy tại chung cư
Trong quá trình vận hành chung cư, nhiều sự cố thang máy không phải do hỏng hóc kỹ thuật đơn thuần mà do cách quản lý và bảo trì chưa đúng. Nếu làm không tốt, thang máy có thể nhanh xuống cấp, tốn nhiều chi phí sửa chữa và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Dưới đây là những sai sót phổ biến:
- Chọn đơn vị bảo trì chỉ vì giá rẻ: Nhiều chung cư chọn đơn vị bảo trì rẻ nhất mà không xem xét kỹ năng, kinh nghiệm hay uy tín. Điều này dễ dẫn đến việc bảo trì không đảm bảo chất lượng, ảnh hưởng đến độ an toàn của thang máy.
- Không lưu giữ hồ sơ bảo trì đầy đủ: Nếu không có biên bản, nhật ký vận hành hay hồ sơ sửa chữa, Ban quản trị sẽ khó theo dõi tình trạng thang máy. Khi có sự cố xảy ra cũng khó xác định trách nhiệm.
- Dùng sai nguồn tiền bảo trì: Một số nơi nhầm lẫn giữa quỹ bảo trì 2% và chi phí vận hành. Việc dùng sai mục đích có thể gây rối trong quản lý tài chính và không đúng quy định.
- Không kiểm định an toàn đúng hạn: Có nơi chỉ chú ý bảo dưỡng mà quên kiểm định định kỳ. Trong khi kiểm định là bước quan trọng để đảm bảo thang máy vẫn an toàn khi sử dụng.
- Ban quản trị thiếu kiến thức để giám sát: Vì không có chuyên môn kỹ thuật, nhiều thành viên Ban quản trị khó đánh giá chất lượng bảo trì. Điều này khiến việc kiểm tra và nghiệm thu dễ mang tính hình thức.
Xem thêm: Trách nhiệm của Ban quản lý chung cư theo luật mới 2026
Nâng cao năng lực quản lý vận hành chung cư cùng TIEC
Việc được đào tạo bài bản giúp đội ngũ quản lý không chỉ hiểu đúng quy định pháp luật mà còn nâng cao khả năng kiểm soát các hệ thống kỹ thuật quan trọng trong tòa nhà, trong đó có thang máy, đặc biệt trong các khóa đào tạo vận hành chung cư. Tại Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC), các khóa đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư được xây dựng theo hướng thực tiễn, bám sát các quy định pháp luật hiện hành, giúp học viên:
- Nắm vững kiến thức pháp luật về quản lý nhà chung cư: Hiểu rõ các quy định trong Luật Nhà ở 2023, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư theo Thông tư 05/2024/TT-BXD và các quy định liên quan đến quyền, trách nhiệm của Ban quản trị, đơn vị vận hành.
- Hiểu quy trình quản lý và giám sát kỹ thuật tòa nhà: Trang bị kiến thức để theo dõi, kiểm tra và nghiệm thu các hoạt động bảo trì hệ thống kỹ thuật như thang máy, hệ thống điện, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước và các hạng mục khác trong chung cư.
- Nâng cao năng lực quản lý và xử lý tình huống thực tế: Biết cách làm việc với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, nhà thầu kỹ thuật và cư dân nhằm đảm bảo hoạt động vận hành diễn ra minh bạch, hiệu quả.
- Được cấp chứng chỉ quản lý nhà chung cư: Hoàn thiện điều kiện chuyên môn, nâng cao uy tín khi tham gia công tác quản lý vận hành nhà chung cư hoặc làm việc với các bên liên quan.
Nếu Ban quản trị, Ban quản lý hoặc cá nhân đang phụ trách vận hành tòa nhà mong muốn nâng cao kiến thức để chủ động giám sát công tác bảo trì thang máy và quản lý hiệu quả các hệ thống kỹ thuật khác, có thể liên hệ với TIEC để được tư vấn về chương trình đào tạo và lịch khai giảng phù hợp.
