Phí bảo trì chung cư là khoản kinh phí bắt buộc dùng để sửa chữa, duy tu và bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà. Theo Luật Nhà ở 2023, cả người mua căn hộ và chủ đầu tư đều có trách nhiệm đóng quỹ bảo trì theo quy định. Trong bài viết này, Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC) sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính phí bảo trì chung cư, quy định quản lý sử dụng quỹ và những tranh chấp thường gặp hiện nay.
Phí bảo trì chung cư là gì?
Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành, phí bảo trì chung cư không chỉ là một khoản tiền đóng thêm khi mua nhà, mà là một quỹ bắt buộc dùng để sửa chữa, duy tu và đảm bảo an toàn cho tòa nhà. Khoản phí này giúp công trình được vận hành ổn định trong thời gian dài. Đồng thời hạn chế tình trạng xuống cấp theo thời gian sử dụng.
Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, khi mua hoặc thuê mua căn hộ chung cư, người mua có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì cho căn hộ hoặc phần diện tích đã mua. Khoản tiền này được dùng để bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà. Vì vậy, cần phân biệt rõ giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023.
Phần sở hữu riêng nhà chung cư gồm:
Để xác định rõ quyền sở hữu trong nhà chung cư, pháp luật quy định cụ thể phần sở hữu riêng của từng căn hộ. Đây là những khu vực và tài sản thuộc quyền sử dụng và quản lý riêng của từng chủ sở hữu, không dùng chung cho toàn bộ cư dân.
- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung nhà chung cư gồm:
Để hiểu đúng phạm vi sử dụng phí bảo trì chung cư, cần xác định rõ các hạng mục thuộc phần sở hữu chung. Đây là những khu vực, công trình và hệ thống phục vụ chung cho toàn bộ cư dân trong tòa nhà, và là đối tượng chính được sử dụng từ quỹ bảo trì.
- Phần diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng; bao gồm nhà sinh hoạt cộng đồng.
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung như: khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung như: cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, thoát nước, bể phốt, hệ thống thu lôi, phòng cháy chữa cháy…
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư (trừ các công trình công cộng hoặc phần đã bàn giao cho Nhà nước quản lý).
- Các công trình công cộng không kinh doanh như: sân chung, vườn hoa, công viên nội khu.
Ai phải đóng phí bảo trì chung cư?
Nghĩa vụ đóng phí bảo trì chung cư được quy định rõ theo Luật Nhà ở 2023 và áp dụng cho các nhóm đối tượng cụ thể. Mục tiêu là đảm bảo toàn bộ chi phí bảo trì phần sở hữu chung trong tòa nhà được phân bổ công bằng và minh bạch.
- Người mua, người thuê mua căn hộ: Đây là nhóm đối tượng chính và phổ biến nhất. Khi mua hoặc thuê mua căn hộ, người dân phải đóng 2% giá trị căn hộ tại thời điểm ký hợp đồng hoặc nhận bàn giao. Khoản phí này thường đã được tính vào giá bán và dùng để hình thành quỹ bảo trì chung của tòa nhà.
- Chủ đầu tư (CĐT): Đối với phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán hoặc chưa bán tại thời điểm bàn giao nhà chung cư đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng 2% giá trị phần diện tích này vào quỹ bảo trì. Giá trị được tính theo giá bán cao nhất của căn hộ trong cùng dự án, nhằm đảm bảo công bằng với các căn hộ đã bán.
- Chủ sở hữu trong trường hợp quỹ bảo trì đã hết: Khi quỹ bảo trì 2% ban đầu đã được sử dụng hết cho các hoạt động bảo trì, sửa chữa, các chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm đóng góp bổ sung theo tỷ lệ diện tích sở hữu riêng. Khoản đóng góp này nhằm đảm bảo tòa nhà tiếp tục được duy trì, vận hành ổn định và an toàn.
Hoạt động bảo trì chung cư gồm những hoạt động nào?
Nhiều cư dân thường thắc mắc quỹ phí bảo trì chung cư được sử dụng cụ thể vào những hạng mục nào. Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung bao gồm nhiều công việc nhằm đảm bảo chất lượng, an toàn và khả năng vận hành ổn định của tòa nhà trong dài hạn.
- Kiểm tra, đánh giá chất lượng tòa nhà: Đây là việc kiểm tra định kỳ để xem tòa nhà có bị xuống cấp hay không. Mục đích là phát hiện sớm các vấn đề như nứt, thấm, hoặc hư hỏng để xử lý kịp thời.
- Sửa chữa nhỏ hằng ngày: Bao gồm các việc đơn giản như thay bóng đèn hành lang, sửa vòi nước khu vực chung, hoặc khắc phục các hư hỏng nhỏ trong tòa nhà.
- Sửa chữa lớn và định kỳ: Là các công việc quy mô hơn như sơn lại tòa nhà, chống thấm mái, sửa thang máy hoặc bảo trì hệ thống máy phát điện.
- Bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC): Bao gồm kiểm tra bình chữa cháy, hệ thống báo cháy, bơm nước chữa cháy để đảm bảo luôn hoạt động tốt khi có sự cố.
- Thay thế thiết bị dùng chung: Khi các thiết bị trong tòa nhà bị hư hỏng hoặc hết tuổi thọ sử dụng, quỹ bảo trì sẽ được dùng để thay mới nhằm đảm bảo an toàn và vận hành ổn định.
Xem thêm: Phí vận hành chung cư là gì? Quy định về phí vận hành chung cư 2026
Phí bảo trì chung cư được tính như thế nào?
Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, phí bảo trì chung cư được tính theo tỷ lệ 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích sở hữu. Mức phí này áp dụng cho cả người mua căn hộ và chủ đầu tư đối với phần diện tích giữ lại. Đối với người mua hoặc thuê mua căn hộ, phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích mua. Khoản tiền này thường được đóng một lần khi nhận bàn giao nhà. Ví dụ, nếu căn hộ có giá trị 1 tỷ đồng thì phí bảo trì chung cư cần nộp sẽ là:
1 tỷ × 2% = 20 triệu đồng
Đối với chủ đầu tư, phần căn hộ hoặc diện tích giữ lại chưa bán, chưa cho thuê mua vẫn phải đóng phí bảo trì chung cư 2%, trừ phần sở hữu chung. Mức phí được tính theo giá căn hộ cao nhất của tòa nhà tại thời điểm bàn giao. Ví dụ, căn hộ cao nhất có giá 5 tỷ đồng/100m² thì đơn giá là 50 triệu đồng/m². Nếu chủ đầu tư giữ lại 200m² thì phí bảo trì phải nộp sẽ là: (50 triệu × 200) × 2% = 200 triệu đồng.
Quỹ bảo trì chung cư được quản lý và sử dụng ra sao?
Quỹ phí bảo trì chung cư 2% là khoản tiền có giá trị lớn nên việc sử dụng được quy định khá chặt chẽ. Không phải mọi hư hỏng trong tòa nhà đều được dùng quỹ này để chi trả. Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, quỹ bảo trì chỉ được sử dụng trong một số trường hợp cụ thể liên quan đến phần sở hữu chung của chung cư.
Thực hiện kế hoạch bảo trì định kỳ hằng năm
Đây là trường hợp sử dụng quỹ bảo trì phổ biến nhất. Hằng năm, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành sẽ lập kế hoạch bảo trì cho các hạng mục cần sửa chữa hoặc bảo dưỡng nhằm đảm bảo tòa nhà hoạt động ổn định. Các hạng mục thường gồm:
- Bảo dưỡng thang máy
- Kiểm tra hệ thống điện chung
- Bảo trì máy bơm nước
- Sơn sửa hành lang, khu vực chung
- Kiểm tra hệ thống kỹ thuật của tòa nhà
Sửa chữa đột xuất để đảm bảo an toàn
Trong quá trình sử dụng, nhiều sự cố có thể xảy ra bất ngờ và cần xử lý ngay để đảm bảo an toàn cho cư dân và tài sản trong tòa nhà. Một số trường hợp thường gặp gồm:
- Thang máy bị hỏng đột ngột
- Hệ thống phòng cháy chữa cháy gặp sự cố
- Vỡ đường ống nước chính
- Hư hỏng kết cấu chung của tòa nhà
- Chập điện hoặc sự cố kỹ thuật nguy hiểm
Sửa chữa lớn hoặc thay thế thiết bị đã xuống cấp
Sau nhiều năm sử dụng, nhiều hạng mục trong chung cư sẽ xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng và cần thay mới hoàn toàn. Các hạng mục thường được thay thế gồm:
- Cáp tải thang máy
- Máy phát điện dự phòng
- Hệ thống camera an ninh
- Hệ thống chống thấm mái và sân thượng
- Các thiết bị kỹ thuật dùng chung đã hư hỏng nặng
Sử dụng phí bảo trì chung cư sai mục đích có bị xử phạt không?
Việc quản lý và sử dụng quỹ phí bảo trì chung cư được pháp luật quy định rất chặt chẽ. Nếu Ban quản trị hoặc chủ đầu tư sử dụng sai mục đích, không minh bạch hoặc chi sai quy định sẽ bị xử phạt nghiêm khắc theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Các hình thức xử lý gồm:
- Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với hành vi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.
- Buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã sử dụng sai mục đích vào tài khoản quỹ bảo trì chung cư.
- Công khai trách nhiệm và khắc phục hậu quả theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà ở.
- Trường hợp có dấu hiệu tư lợi, chiếm đoạt hoặc tham ô quỹ bảo trì, cá nhân liên quan có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự hiện hành.
- Các đối tượng có thể bị xử lý bao gồm Ban quản trị, chủ đầu tư hoặc cá nhân được giao quản lý quỹ bảo trì chung cư.
Những tranh chấp thường gặp liên quan đến phí bảo trì chung cư
Trên thực tế, nhiều tranh chấp liên quan đến phí bảo trì chung cư xuất phát từ việc quản lý thiếu minh bạch hoặc chưa hiểu đúng quy định pháp luật. Một số trường hợp là do cố ý trục lợi, nhưng cũng có nhiều Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành chưa được đào tạo bài bản về nghiệp vụ. Các tranh chấp thường gặp gồm:
- Ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì để chi trả lương nhân viên quản lý hoặc các khoản không đúng mục đích.
- Chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc không bàn giao đầy đủ tiền quỹ bảo trì và phần lãi phát sinh cho Ban quản trị.
- Ban quản trị và nhà thầu cấu kết nâng khống chi phí sửa chữa, bảo trì các hạng mục trong tòa nhà.
- Không công khai tài chính, thiếu minh bạch trong quá trình sử dụng quỹ bảo trì chung cư.
- Cư dân và Ban quản trị xảy ra mâu thuẫn do không thống nhất việc chi tiêu quỹ bảo trì.
Để hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo quản lý tòa nhà đúng quy định, Ban quản trị và Ban quản lý cần được đào tạo bài bản về nghiệp vụ vận hành. Các khóa đào tạo vận hành chung cư giúp học viên nắm rõ quy định pháp luật, quy trình quản lý tài chính và cách sử dụng quỹ bảo trì đúng mục đích. Nhờ đó, việc quản lý và vận hành nhà chung cư sẽ minh bạch, hiệu quả và hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh.
Tại Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC), các khóa đào tạo được xây dựng bám sát Luật Nhà ở 2023 cùng các quy định mới nhất hiện nay. Khóa học quản lý vận hành chung cư giúp học viên nắm vững quy trình quản lý quỹ bảo trì, kỹ năng vận hành thực tế và xử lý các tình huống phát sinh trong chung cư. Nếu bạn đang cần nâng cao nghiệp vụ hoặc tìm hiểu về chứng chỉ quản lý vận hành nhà chung cư, hãy liên hệ TIEC để được tư vấn chi tiết về khóa học và lịch khai giảng mới nhất.
