Cá nhân không được làm môi giới độc lập: Điều kiện hành nghề hợp pháp theo quy định mới

Cá nhân không được làm môi giới độc lập theo quy định mới đang là vấn đề được nhiều người quan tâm khi bước vào nghề môi giới bất động sản. Có chứng chỉ hành nghề đã đủ chưa, cộng tác viên có được nhận hoa hồng tự do và đâu là điều kiện để hành nghề hợp pháp? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định, rủi ro và cách hành nghề đúng pháp luật.

Cá nhân không được làm môi giới độc lập có đúng không? 

Câu trả lời là đúng, nhưng cần hiểu chính xác bản chất của quy định. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đã hết hiệu lực), cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế được phép hành nghề môi giới độc lập, không bắt buộc phải làm việc trực thuộc một doanh nghiệp. Đây là cơ chế từng được áp dụng trong giai đoạn trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thay đổi nguyên tắc này. Theo khoản 2 Điều 61, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Vì vậy, cá nhân dù đã có chứng chỉ hành nghề vẫn không được tự tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập, tự đứng ra cung cấp dịch vụ và thu thù lao trực tiếp với tư cách một chủ thể kinh doanh môi giới riêng.

Quy định mới đánh dấu sự thay đổi đáng chú ý trong cách quản lý nghề môi giới bất động sản, theo hướng chuyên nghiệp hóa và minh bạch hóa hoạt động môi giới, đồng thời xác định rõ hơn trách nhiệm giữa cá nhân hành nghề, doanh nghiệp và khách hàng. Do đó, người có chứng chỉ môi giới bất động sản cần phân biệt rõ “làm nghề môi giới với tư cách cá nhân trong một doanh nghiệp” và “tự kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập”; trường hợp thứ hai không còn phù hợp với quy định hiện hành.

Vì sao có chứng chỉ môi giới bất động sản vẫn không được tự hành nghề?

Có chứng chỉ môi giới bất động sản không đồng nghĩa được tự hành nghề độc lập, vì theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người môi giới bắt buộc phải làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản.

• Xác định rõ trách nhiệm trong hoạt động môi giới: Khi cá nhân hành nghề trong doanh nghiệp, quan hệ giữa người môi giới, doanh nghiệp và khách hàng có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, thuận lợi cho việc xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp.
• Tăng cường kiểm soát chất lượng dịch vụ: Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, đồng thời phải có cá nhân có chứng chỉ hành nghề. Qua đó, hoạt động môi giới được đặt trong một tổ chức có quy trình và cơ chế quản lý thay vì hoàn toàn tự phát.
• Minh bạch hơn về thù lao, hoa hồng: Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới được hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản theo thỏa thuận. Cơ chế này góp phần làm rõ chủ thể chi trả và quan hệ tài chính trong hoạt động môi giới.

Xem thêm: Phí hoa hồng môi giới BDS là bao nhiêu? Cách tính và quy định cần biết 

Môi giới độc lập và hành nghề trong doanh nghiệp khác nhau thế nào?

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế được kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thay đổi quy định này, theo Điều 61, cá nhân hành nghề môi giới phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. 

Không nên hiểu rằng khi Luật mới có hiệu lực, cá nhân môi giới bắt buộc phải là nhân viên chính thức hoặc thuộc biên chế doanh nghiệp. Cá nhân chỉ cần hành nghề trong doanh nghiệp đúng loại hình và doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Thù lao, hoa hồng được trả theo thỏa thuận với doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/08/2024 theo Luật 43/2024/QH15.

Những rủi ro khi nhận môi giới bất động sản ngoài doanh nghiệp

Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/08/2024, cá nhân muốn hành nghề môi giới bắt buộc phải có chứng chỉ và phải làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, các trường hợp “cò đất”, cộng tác viên hoặc cá nhân tự đứng ra nhận khách, tự thỏa thuận phí và môi giới không thông qua doanh nghiệp đều không đúng quy định và tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

• Rủi ro về điều kiện hành nghề: Có chứng chỉ nhưng tự tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bên ngoài doanh nghiệp vẫn không đáp ứng đầy đủ yêu cầu tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Vì vậy, không nên xem việc có chứng chỉ là cơ sở để cá nhân tự hoạt động môi giới độc lập.
• Rủi ro về xử phạt: Khi xác định mức phạt đối với hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cần căn cứ vào quy định xử phạt đang có hiệu lực tại thời điểm vi phạm. Do đó, không nên mặc định rằng mọi trường hợp hành nghề ngoài doanh nghiệp đều bị phạt cố định 40-60 triệu đồng theo Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
• Rủi ro đối với doanh nghiệp: Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật. Nếu doanh nghiệp sử dụng người không đủ điều kiện hoặc tổ chức hoạt động không đúng quy định, doanh nghiệp cũng có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý tương ứng.
• Rủi ro về hợp đồng và thù lao: Cá nhân tự nhận khách, tự ký thỏa thuận và thu phí môi giới có thể làm phát sinh tranh chấp về chủ thể cung cấp dịch vụ, quyền nhận hoa hồng và trách nhiệm khi giao dịch xảy ra vấn đề. Theo quy định hiện hành, cá nhân hành nghề môi giới nhận thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp theo thỏa thuận.
• Rủi ro về thuế và chứng từ: Nhận tiền môi giới trực tiếp mà không có quan hệ hợp tác, hợp đồng và chứng từ rõ ràng có thể phát sinh vấn đề về kê khai, chứng minh nguồn thu và thực hiện nghĩa vụ thuế. Vì vậy, người môi giới nên có hồ sơ hợp tác và cơ chế thanh toán minh bạch.
• Rủi ro khi làm “cộng tác viên tự do”: Việc giới thiệu khách cho người quen hoặc nhận hoa hồng theo từng giao dịch không mặc nhiên tạo ra ngoại lệ cho quy định về hành nghề. Điều quan trọng là cá nhân phải xác định rõ mình có đang hành nghề trong doanh nghiệp theo yêu cầu của pháp luật hay không.

Học và thi chứng chỉ môi giới bất động sản ở đâu?

Trước khi hành nghề môi giới bất động sản, người học cần hoàn thành chương trình bồi dưỡng kiến thức và đủ điều kiện dự thi sát hạch. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh tổ chức kỳ thi và cấp chứng chỉ hành nghề; mỗi địa phương sẽ chủ động tổ chức theo kế hoạch hằng năm. Thí sinh có thể đăng ký dự thi trên toàn quốc theo thông báo của từng tỉnh, thành phố.

Quy trình có thể hiểu theo các bước: Học và hoàn thành khóa bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản → chuẩn bị hồ sơ đăng ký dự thi → tham dự kỳ thi sát hạch do UBND cấp tỉnh tổ chức → đạt từ 70/100 điểm ở cả phần kiến thức cơ sở và kiến thức chuyên môn → được cấp chứng chỉ. Chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 05 năm kể từ ngày cấp.

Tại Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC), người học có thể tham gia khoá đào tạo môi giới bất động sản. TIEC hiện có trụ sở tại Hà Nội và văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, thông tin liên hệ được công bố trên website chính thức của Viện. Khi lựa chọn đơn vị đào tạo, học viên nên ưu tiên chương trình bám sát khung kiến thức theo quy định và phân biệt rõ đơn vị đào tạo với cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi, cấp chứng chỉ, bởi TIEC không phải là cơ quan cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Quy định cá nhân không được làm môi giới độc lập có hiệu lực từ khi nào?

→ Quy định này được áp dụng từ ngày 01/08/2024, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được đưa vào hiệu lực sớm theo Luật 43/2024/QH15. 

Đã có chứng chỉ hành nghề trước năm 2025, giờ có cần thi lại không?

→ Không cần thi lại nếu chứng chỉ vẫn còn thời hạn. Chứng chỉ được cấp trước khi Luật mới có hiệu lực tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trên chứng chỉ. Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải hành nghề trong doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản theo quy định hiện hành. 

Cá nhân tự bán nhà đất của chính mình có cần chứng chỉ môi giới không?

→ Không. Quy định về chứng chỉ và điều kiện hành nghề môi giới áp dụng đối với người thực hiện dịch vụ môi giới cho người khác. Cá nhân tự mua bán, cho thuê bất động sản thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của mình không vì vậy mà phải có chứng chỉ môi giới.

Cộng tác viên bất động sản không ký hợp đồng với công ty nào có vi phạm không?

→ Nếu cá nhân thực hiện hoạt động môi giới, như giới thiệu, kết nối các bên và hưởng thù lao, hoa hồng, nhưng không hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản theo quy định thì không đáp ứng điều kiện hành nghề hiện hành. Việc gọi là “cộng tác viên” không tự động tạo ra ngoại lệ.

Mức phạt cụ thể khi vi phạm là bao nhiêu?

→ Không nên mặc định mọi trường hợp môi giới ngoài doanh nghiệp đều bị phạt 40-60 triệu đồng. Mức phạt phải được xác định theo hành vi vi phạm và văn bản xử phạt có hiệu lực tại thời điểm vi phạm. Vì vậy, khi tư vấn hoặc áp dụng thực tế cần kiểm tra đúng quy định xử phạt hiện hành thay vì chỉ căn cứ vào mức phạt của Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Học chứng chỉ môi giới bất động sản tại TIEC mất bao lâu?

→ Thời gian học phụ thuộc vào lịch khai giảng và hình thức đào tạo của từng khóa. Người học có thể liên hệ TIEC để được tư vấn lịch học phù hợp trước khi đăng ký; sau khi hoàn thành chương trình bồi dưỡng, học viên tiếp tục đăng ký kỳ thi sát hạch do UBND cấp tỉnh tổ chức. 

Nắm rõ quy định cá nhân không được làm môi giới độc lập là bước quan trọng để người theo nghề tránh những sai sót pháp lý không đáng có. Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC) cung cấp chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản theo định hướng bám sát quy định hiện hành, giúp học viên có nền tảng kiến thức cần thiết trước khi tham gia kỳ thi và phát triển nghề nghiệp bài bản.