Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung và điều chỉnh nhiều quy định quan trọng liên quan đến điều kiện kinh doanh, môi giới và đặt cọc. Luật cũng quy định rõ hơn về chuyển nhượng dự án và hoạt động phân lô bán nền. Những thay đổi này giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro khi tham gia thị trường bất động sản.
Tổng quan các điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với Luật 2014
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 28/11/2023. Ban đầu, Luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Tuy nhiên, Quốc hội đã quyết định cho phép Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cùng Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực sớm từ ngày 01/08/2024, nhằm nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý và tháo gỡ những vướng mắc trên thị trường bất động sản.
So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật năm 2023 có nhiều thay đổi đáng chú ý, đặc biệt đối với doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh và người hành nghề môi giới:
- Cá nhân môi giới bất động sản không còn được hành nghề độc lập mà phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới, thay vì tối thiểu 02 người như quy định trước đây.
- Tiền đặt cọc mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán, đồng thời bất động sản phải đáp ứng điều kiện được đưa vào kinh doanh.
- Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định chặt chẽ hơn, nhằm bảo đảm tính pháp lý của dự án và quyền lợi của khách hàng.
- Phạm vi hạn chế phân lô, bán nền được mở rộng, không chỉ áp dụng tại đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II mà còn bao gồm khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại III theo quy định.
- Bổ sung quy định đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, trong đó một số trường hợp không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ kê khai, nộp thuế.
- Tăng yêu cầu công khai thông tin về bất động sản, dự án trước khi đưa vào kinh doanh, giúp khách hàng và các bên tham gia thị trường có cơ sở kiểm tra thông tin pháp lý.
- Tăng tính chuyên nghiệp đối với hoạt động môi giới bất động sản, trong đó quy định rõ hơn về chứng chỉ hành nghề, điều kiện hoạt động của doanh nghiệp và trách nhiệm của người hành nghề.
Ai bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản?
Theo khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định.
- Hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Như vậy, từ ngày 01/08/2024, cá nhân không còn được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập như trước đây. Việc có chứng chỉ hành nghề là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để cá nhân tự đứng ra kinh doanh dịch vụ môi giới. Người hành nghề phải hoạt động trong khuôn khổ doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch đáp ứng điều kiện theo pháp luật.
Đáng chú ý, quy định này cần được phân biệt với chức danh mà doanh nghiệp sử dụng. Một người có thể được gọi là “môi giới”, “tư vấn viên”, “cộng tác viên” hoặc “nhân viên kinh doanh”, nhưng nếu thực tế thực hiện hoạt động môi giới bất động sản theo quy định pháp luật thì vẫn phải đáp ứng điều kiện về hành nghề và chứng chỉ tương ứng.
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có cần chứng chỉ và thành lập doanh nghiệp không?
Theo khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định pháp luật về thuế. Cần phân biệt hai trường hợp:
- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: Là trường hợp cá nhân tự mua bán, cho thuê bất động sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của mình và đáp ứng tiêu chí về quy mô theo quy định. Do không thực hiện vai trò trung gian cho bên thứ ba nên cá nhân không bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ vì thực hiện hoạt động này.
- Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản: Là người làm trung gian cho các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản để nhận thù lao, hoa hồng. Trường hợp này, dù số lượng giao dịch lớn hay nhỏ, cá nhân vẫn phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Ví dụ, một cá nhân tự bán một số bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình có thể thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không cần chứng chỉ môi giới. Tuy nhiên, nếu người này nhận bán hoặc kết nối giao dịch bất động sản cho người khác để hưởng hoa hồng, hoạt động đó có thể được xác định là môi giới bất động sản và phải tuân thủ các điều kiện về hành nghề theo Điều 61.
Điều kiện thành lập doanh nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản theo Điều 61
Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo pháp luật về hợp tác xã. Bên cạnh điều kiện về chủ thể, doanh nghiệp còn phải đáp ứng các yêu cầu về hoạt động, nhân sự và cơ sở vật chất trước khi chính thức cung cấp dịch vụ môi giới.
- Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản: Đây là yêu cầu mới được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung so với Luật năm 2014. Quy chế cần thể hiện nguyên tắc và cách thức tổ chức hoạt động môi giới của doanh nghiệp.
- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu: Theo Điều 18 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cơ sở vật chất bao gồm địa điểm, trụ sở giao dịch ổn định; cơ sở kỹ thuật gồm hệ thống máy móc, thiết bị phục vụ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Đây là mức tối thiểu đối với doanh nghiệp, giảm từ 02 người theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
- Gửi thông tin doanh nghiệp trước khi hoạt động: Doanh nghiệp phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Việc giảm số lượng cá nhân có chứng chỉ bắt buộc từ 02 xuống tối thiểu 01 người giúp doanh nghiệp môi giới quy mô nhỏ và đơn vị mới thành lập dễ đáp ứng điều kiện gia nhập thị trường hơn. Tuy nhiên, quy định này không có nghĩa chỉ cần một người có chứng chỉ là tất cả nhân viên trong doanh nghiệp đều được phép hành nghề môi giới. Cá nhân trực tiếp hành nghề môi giới vẫn phải đáp ứng điều kiện về chứng chỉ và nơi hành nghề theo khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Quy định mới về đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai
Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, pháp luật chưa quy định rõ số tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vì vậy, đã có trường hợp một số chủ đầu tư dùng các hình thức như “đặt cọc”, “giữ chỗ” hoặc “đăng ký nguyện vọng” để thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Điều này khiến người mua dễ gặp rủi ro.
Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi đáp ứng các điều kiện theo luật. Cụ thể:
- Mức đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa bằng 5% giá bán, giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng.
- Chỉ được nhận đặt cọc khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh: Chủ đầu tư không được sử dụng hợp đồng đặt cọc để huy động tiền khi nhà ở, công trình xây dựng chưa đáp ứng điều kiện pháp lý theo quy định.
- Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua: Nội dung này giúp khách hàng xác định rõ giá trị giao dịch ngay từ thời điểm đặt cọc và hạn chế tình trạng thu tiền nhưng không xác định rõ giá bán.
Quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản theo luật mới
Theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư, kinh doanh. Việc chuyển nhượng phải được thực hiện trong thời hạn dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, đồng thời không được làm thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án và phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
Để được chuyển nhượng, dự án phải đáp ứng các điều kiện chủ yếu theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, gồm:
- Đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư: Dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư và đã được lựa chọn, công nhận chủ đầu tư trong trường hợp pháp luật yêu cầu.
- Đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết: Dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị.
- Đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Đối với phần dự án chuyển nhượng, chủ đầu tư phải hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
- Tuân thủ quy định riêng đối với doanh nghiệp nhà nước: Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp nhà nước, việc chuyển nhượng còn phải đáp ứng các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh.
Hướng dẫn thi và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hiện hành
Quy trình thi và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hiện được thực hiện theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP và Thông tư 04/2024/TT-BXD. Người dự thi phải đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự, tốt nghiệp THPT trở lên, có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo môi giới bất động sản do các đơn vị đào tạo được tổ chức theo quy định như Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục, và nộp đầy đủ hồ sơ, lệ phí theo quy định.
Kỳ thi gồm 2 phần: kiến thức cơ sở (pháp luật, đất đai, nhà ở, thuế, thị trường…) và kiến thức chuyên môn (kỹ năng, nghiệp vụ môi giới, xử lý tình huống). Thí sinh phải đạt từ 70/100 điểm ở từng phần mới được công nhận đạt, do đó cần chuẩn bị đồng đều cả lý thuyết và kỹ năng thực hành.
Chứng chỉ có giá trị 5 năm trên toàn quốc và không đồng nghĩa với quyền hành nghề độc lập, mà phải làm việc trong doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch. Kỳ thi do UBND cấp tỉnh tổ chức ít nhất 1 lần/năm, vì vậy thí sinh cần theo dõi thông báo địa phương và hoàn thành khóa học đúng quy định trước khi đăng ký dự thi.
Xem thêm: Thi chứng chỉ hành nghề Môi giới Bất động sản ở đâu uy tín, chất lượng?
TIEC – Đơn vị chuyên đào tạo nghiệp vụ bất động sản
Viện Đào Tạo Và Hợp Tác Giáo Dục (TIEC) là đơn vị đào tạo các chương trình bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới và quản lý bất động sản, giúp học viên chuẩn bị kiến thức theo chương trình khung được quy định tại Thông tư 04/2024/TT-BXD. Việc hoàn thành khóa học và có giấy chứng nhận theo quy định là một trong những điều kiện để cá nhân chuẩn bị hồ sơ đăng ký dự thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Bên cạnh đào tạo nghiệp vụ bất động sản, TIEC còn triển khai các khóa đào tạo liên quan đến hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng như an toàn lao động, vận hành nhà chung cư,… Hệ thống chương trình này giúp học viên chủ động bổ sung kiến thức chuyên môn cần thiết khi làm việc trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và quản lý vận hành.
Đội ngũ giảng viên của TIEC tập trung vào các nội dung pháp luật, nghiệp vụ và tình huống thực tế liên quan đến hoạt động bất động sản, đồng thời cập nhật các quy định mới và thông tin về kỳ thi sát hạch tại các địa phương. Học viên có thể chủ động chuẩn bị kiến thức trước khi đăng ký dự thi và từng bước đáp ứng các yêu cầu pháp lý để hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hiện hành. TIEC không chỉ đóng vai trò là đơn vị đào tạo mà còn là người bạn đồng hành, hỗ trợ học viên vững vàng hơn trên con đường phát triển nghề nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Mọi thông tin liên hệ TIEC để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng.
